Hrubý výnos je rýchly pomer nájomného a ceny
V modeli je 10 200 € ročného nájomného / 200 000 € = 5.10 %.
Čistý výnos potrebuje jasnú definíciu nákladov
Ak odpočítame 2 000 € prevádzkových nákladov, zostáva 8 200 €, čo predstavuje 4.10 % z kúpnej ceny.
Hypotéku do prevádzkového výnosu nemiešajte
Splátka dlhu patrí do cash flow konkrétneho investora. Inak by ten istý byt mal rozdielny „čistý prevádzkový výnos“ len podľa spôsobu financovania.
Pri porovnávaní používajte rovnakú metodiku
Jeden investor môže do nákladov zaradiť viac položiek než druhý. Percentá bez definície vstupov sú zavádzajúce.
Hrubý výnos je rýchly filter, čistý výnos je bližšie realite
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Hrubý výnos v modeli je 5,10 %. Po zohľadnení modelových prevádzkových nákladov klesá pomer NOI ku kúpnej cene približne na 4,10 %. Rozdiel jedného percentuálneho bodu je pri 200-tisícovej nehnuteľnosti 2 000 € ročne. Preto má zmysel porovnávať investície na rovnakej nákladovej báze.