NOI oddeľuje nehnuteľnosť od spôsobu financovania
Ide o prevádzkový výsledok aktíva pred dlhovou službou a typicky pred daňou z príjmu investora.
Modelový výpočet je jednoduchý
Ročný príjem 10 200 € mínus 2 000 € prevádzkových nákladov = NOI 8 200 €.
Do NOI nevkladajte splátku hypotéky
Úver patrí investorovi, nie samotnej prevádzkovej výkonnosti bytu.
NOI je základom pre cap rate
Ak chceme porovnať prevádzkový výnos s hodnotou alebo cenou aktíva, pracujeme práve s NOI.
NOI ukazuje výkon nehnuteľnosti pred financovaním
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
V modeli je NOI 10 200 − 2 000 = 8 200 € ročne. Splátky úveru sa do NOI nezapočítavajú. Práve preto sa NOI používa pri cap rate a pri porovnávaní nehnuteľností s rozdielnym spôsobom financovania. Dôležité je konzistentne určiť, ktoré prevádzkové náklady do výpočtu patria.