Začnite ročným potenciálnym nájmom
Pri modelovom byte 850 € mesačne je maximálny hrubý nájom 10 200 € ročne, ak je obsadený všetkých dvanásť mesiacov.
1. Hrubý výnos je prvý filter
10 200 € / 200 000 € = 5,10 %. Je rýchly na porovnanie, ale ignoruje náklady aj neobsadenosť.
2. Prejdite na efektívny príjem
Ak počítate s výpadkom nájmu, znížte potenciálny príjem ešte pred prevádzkovými nákladmi.
3. Odpočítajte prevádzkové náklady a získajte NOI
Pri zjednodušených ročných nákladoch 2 000 € je NOI 8 200 €, teda 4,10 % z kúpnej ceny.
4. Cap rate hodnotí aktívum bez konkrétnej hypotéky
NOI / hodnota alebo cena pri konzistentnej metodike umožňuje porovnať ekonomiku rôznych nehnuteľností.
5. Až potom pridajte financovanie
Pri úvere 140 000 €, ilustračnej sadzbe 4 % p. a. a 30 rokoch je splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €.
6. Cash flow ukáže peniaze, ktoré zostávajú
8 200 € NOI mínus 8 020,58 € dlhová služba = približne 179,42 € ročne pred daňou. Hrubý výnos 5,10 % teda vôbec neznamená 5,10 % hotovostný výnos investora.
7. Cash-on-cash pracuje s vloženou hotovosťou
Pri zjednodušených 60 000 € vlastných zdrojov je 179,42 / 60 000 približne 0,30 %. Reálne treba do vlastného kapitálu zahrnúť aj ďalšie hotovostné vstupné náklady.
Nakoniec urobte stresový test
Jeden prázdny mesiac zníži nájom o 850 €; pri nezmenených ostatných vstupoch sa pôvodne kladný cash flow dostane do mínusu.
Jeden byt, viac rôznych výnosov
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Hrubý výnos je 10 200 / 200 000 = 5,10 %. Po odpočítaní modelových prevádzkových nákladov zostáva NOI 8 200 €, teda približne 4,10 % z kúpnej ceny. Ak investor použije úver, treba pridať splátky a sledovať cash flow a návratnosť vlastného kapitálu. Jediné percento preto nevystihuje celú investíciu.