Cap rate spája NOI s hodnotou nehnuteľnosti
Zjednodušene: NOI / cena alebo hodnota aktíva, pri dôsledne zvolenej metodike.
Na modeli vychádza približne 4,10 %
8 200 € / 200 000 € = 4,10 %.
Cap rate nie je výnos vlastného kapitálu
Nezohľadňuje konkrétnu hypotéku investora, preto ho nezamieňajte s cash-on-cash.
Vyšší cap rate nemusí znamenať lepšiu investíciu
Môže byť odmenou za vyššie riziko, slabšiu lokalitu, horšiu likviditu alebo väčšiu potrebu správy.
Cap rate oddeľuje prevádzku nehnuteľnosti od financovania
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Pri zjednodušenom výpočte 8 200 / 200 000 vychádza cap rate približne 4,10 %. Splátku hypotéky do NOI nezaraďujeme, pretože cap rate má umožniť porovnávať výkonnosť samotnej nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či ju jeden investor kúpi za hotovosť a druhý na úver.