Dvanásť mesiacov nájmu nie je automatický predpoklad
Medzi nájomníkmi vzniká čas na obhliadky, opravy a nové odovzdanie.
Vacancy rate premieňa optimistický nájom na realistický príjem
Ak byt nie je časť roka obsadený, efektívny ročný príjem klesá, hoci cenníkové mesačné nájomné zostáva rovnaké.
Neobsadenosť súvisí s cenou aj kvalitou produktu
Príliš vysoké nájomné, slabý stav alebo nevhodná cieľová skupina môžu predĺžiť hľadanie nájomníka.
Modelujte aspoň konzervatívny scenár
Aj jeden mesiac bez nájomného by v našom modeli znížil príjem o 850 € a výrazne zmenil tenký cash flow.
Nulová neobsadenosť je optimistický predpoklad, nie bezpečný model
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Ak byt nie je určitú časť roka prenajatý, klesne príjem, ale veľká časť nákladov a splátka úveru pokračujú. Investor by preto mal robiť aj stresový scenár: výpadok nájomného, neočakávaná oprava a vyššia sadzba po skončení fixácie. Rezerva je súčasť investičnej matematiky, nie peniaze „mimo výnosu“.