Cash-on-cash sa pozerá na hotovosť investora
Porovnáva ročný peňažný výsledok s vlastným kapitálom vloženým do investície.
Model ukazuje rozdiel oproti cap rate
Pri vlastných zdrojoch 60 000 € a cash flow približne 179.42 € je ilustračný cash-on-cash iba približne 0.30 % pred daňou a bez vedľajších vstupných nákladov.
Finančná páka môže metriku zvýšiť aj zhoršiť
Lacnejší úver alebo vyšší NOI pomáha; drahší dlh môže takmer celý prevádzkový výnos spotrebovať.
Do vlastného kapitálu zahrňte reálnu hotovosť
Pri presnej analýze nejde iba o rozdiel medzi cenou a úverom, ale aj o transakčné a počiatočné náklady platené z vlastných peňazí.
Cash-on-cash sleduje výnos hotovosti investora
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Ak zjednodušene považujeme 60 000 € rozdiel medzi cenou a úverom za vložený vlastný kapitál a ročný cash flow je 179,42 €, cash-on-cash vychádza približne 0,30 %. V reálnom výpočte treba do vloženého kapitálu zahrnúť aj relevantné počiatočné náklady. Ukazovateľ preto môže byť výrazne odlišný od hrubého výnosu 5,10 %.