Cash flow je pohyb peňazí po zaplatení relevantných výdavkov
Pri financovanej investícii je kľúčové, čo zostane po prevádzkových nákladoch a dlhovej službe.
Model ukazuje citlivosť na úver
NOI 8 200 € mínus ilustračná ročná dlhová služba 8020.58 € = približne 179.42 € ročne pred daňou.
Kladný cash flow môže byť veľmi tenký
Jedna väčšia oprava alebo mesiac neobsadenosti môže výsledok zmeniť na záporný.
Robte stresový scenár
Prepočítajte nižšie nájomné, neobsadenosť, vyššie opravy a vyššiu sadzbu pri budúcej refixácii.
Výnos môže vyzerať dobre a hotovosť pritom takmer nepribúda
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Po odpočítaní ročnej dlhovej služby približne 8 020,58 € od NOI 8 200 € zostáva v tomto zjednodušenom modeli iba asi 179,42 € ročne pred zdanením a ďalšími nepravidelnými výdavkami. Práve cash flow ukazuje, koľko peňazí investícia reálne vytvára po financovaní.