Nehnuteľnosť má vysoké vstupné a výstupné trenie
Náklady, čas a administratíva pri kúpe a predaji znamenajú, že veľmi krátky horizont potrebuje silnejší dôvod.
Horizont mení význam jednotlivých rizík
Pri dlhom držaní sú dôležité cykly opráv domu, demografia lokality a dlhodobý dopyt po nájme.
Financovanie má vlastný časový profil
Fixácie, amortizácia úveru a plánované mimoriadne splátky treba zosúladiť s plánovaným predajom.
Exit premyslite pri kúpe
Kto bude pravdepodobný budúci kupujúci a ako likvidný bude produkt, je investičná otázka už dnes.
Horizont mení význam rovnakých čísel
Modelový príklad: byt za 200 000 €, nájomné 850 € mesačne (10 200 € ročne), ročné prevádzkové náklady 2 000 €, NOI 8 200 €. Financovanie: hypotéka 140 000 €, ilustračne 4 % p. a. na 30 rokov; splátka približne 668,38 € mesačne a ročná dlhová služba približne 8 020,58 €. Ide o model na vysvetlenie ukazovateľov, nie o prognózu trhu ani ponuku financovania.
Krátky horizont zvyšuje význam vstupných a výstupných nákladov, rizika nevhodného okamihu predaja a likvidity. Pri dlhšom horizonte rastie význam údržby, obnovy, vývoja nájomného, financovania a lokality. Investičný horizont preto treba určiť skôr, než investor vyhodnotí, či je konkrétny výnos dostatočný.