List vlastníctva je mapa práv, nie technická správa
Z listu vlastníctva sa dá zistiť, kto je evidovaný ako vlastník, aké nehnuteľnosti sú zapísané a aké ťarchy či poznámky sa k nim viažu. Nehovorí však, či je strecha v poriadku, či bola rekonštrukcia povolená alebo či bude banka nehnuteľnosť financovať.
Časť A – majetková podstata
Tu identifikujete parcely, stavby, byty alebo nebytové priestory a ich základné údaje. Pri byte kontrolujte, či údaje zodpovedajú tomu, čo sa reálne predáva, a či k nemu patria deklarované podiely či ďalšie priestory.
Časť B – vlastníci
Kontrolujte mená, podiely a nadobúdacie tituly. Ak predáva viac spoluvlastníkov, každý podiel musí byť v transakcii správne zachytený. Pri manželoch treba podľa okolností preveriť aj súvislosti BSM.
Časť C – ťarchy
Záložné právo banky, vecné bremeno, exekučné záložné právo alebo iné právo tretej osoby nemajú rovnaký význam. Dôležité nie je iba to, že ťarcha existuje, ale či sa má vymazať, zostať zachovaná alebo ovplyvňuje užívanie.
Plomba a poznámka sú signál na ďalšiu kontrolu
Plomba znamená, že kataster eviduje prebiehajúcu zmenu. Sama osebe nehovorí, či je zmena pre kupujúceho dobrá alebo zlá. Treba zistiť, aké konanie ju vyvolalo. Poznámka môže upozorňovať na právnu skutočnosť, ktorá si vyžaduje podrobnejšie preverenie.
Kontrolujte aktuálny stav
Výpis uložený pred niekoľkými týždňami nemusí vystihovať stav v deň podpisu alebo úhrady. Pri významných krokoch transakcie má zmysel overiť aktuálny zápis znova.
Túto otázku neposudzujte izolovane. Patrí do širšieho procesu due diligence nehnuteľnosti, kde sa právny stav porovnáva s technickým stavom, financovaním a účelom kúpy.
Okrem tiarch a plomb si všimnite aj poznámku na liste vlastníctva, pretože môže upozorňovať na právnu skutočnosť dôležitú pre bezpečnosť transakcie.
List vlastníctva čítajte ako jeden celok
Časť A identifikuje majetkovú podstatu, časť B vlastníkov a ich podiely a časť C ťarchy. Pri kúpe však nestačí prečítať iba mená a záložné práva. Treba sledovať poznámky, plomby, väzbu na konkrétne parcely či priestory a porovnať údaje so skutočnosťou a ostatnými dokumentmi. Výpis je momentka právnej evidencie, nie kompletná technická ani stavebná previerka.