LTV spája výšku úveru s hodnotou zabezpečenia
Ak je akceptovaná hodnota nehnuteľnosti nižšia než kúpna cena, kupujúci potrebuje viac vlastných zdrojov.
LTV nie je DTI ani DSTI
LTV rieši zabezpečenie; DTI a DSTI riešia zadlženosť a schopnosť splácať.
Pravidlá sa môžu meniť podľa typu dlžníka a účelu
NBS v roku 2026 oznámila diferencované LTV limity pre vybrané skupiny, preto článok nemá pracovať s jedným percentom ako večnou univerzálnou poučkou.
Riziko odhadu riešte v rezervačnej zmluve
Pri nadhodnotenej alebo atypickej nehnuteľnosti môže nižšia bankou akceptovaná hodnota vytvoriť chýbajúcu hotovosť.
Aktuálny rámec LTV
NBS na svojej aktuálnej stránke uvádza základný limit LTV 80 % hodnoty nehnuteľnosti a výnimku, v rámci ktorej môže časť úverov dosiahnuť LTV do 90 %. Hodnota zabezpečenia pritom nie je automaticky totožná s cenou dohodnutou s predávajúcim; pri výpočte sa pracuje s hodnotou založenej nehnuteľnosti podľa pravidiel NBS a banky.
Prakticky: rozdiel medzi kúpnou cenou a hodnotou uznanou bankou môže zvýšiť potrebu vlastných zdrojov. Preto LTV preverujte ešte pred tým, ako nastavíte platobný harmonogram v zmluvách.
LTV hovorí, akú časť hodnoty financuje úver
LTV porovnáva výšku úveru s hodnotou založenej nehnuteľnosti. Pre kupujúceho je dôležité, že banková hodnota nemusí byť totožná s dohodnutou kúpnou cenou. Ak ocenenie vyjde nižšie, potreba vlastných zdrojov môže narásť aj bez zmeny ceny.
Limity LTV patria medzi časovo citlivé pravidlá. Pri praktickom rozhodnutí treba preto overiť aktuálne opatrenia NBS a podmienky konkrétnej banky; historický limit z článku alebo kalkulačky nemusí zodpovedať režimu platnému pri žiadosti.
LTV k 28. augustu 2026: nové diferencované limity ešte nie sú účinné
Aktuálna stránka NBS stále uvádza základný limit LTV najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom 20 % úverov môže dosiahnuť najviac 90 %. Hodnota zabezpečenia sa počíta z najnižšej z kúpnej ceny, znaleckej ceny a interného ocenenia banky.
NBS v roku 2026 pripravila diferencované pravidlá: 90 % pre vybraných mladých kupujúcich prvého bývania a 70 % pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti. NBS však uvádza navrhovanú účinnosť od 1. januára 2027. Do účinnosti zmeny preto nemožno tieto nové limity prezentovať ako dnešné platné pravidlo.